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Agents immobiliers : 3 histoires (mal)heureuses…

Les ventes immobilières peuvent (souvent) donner lieu à des litiges : problème de rédaction dans un compromis, rupture des pourparlers et vente d’une maison familiale, voici 3 histoires que vous pouvez rencontrer dans le cadre de votre activité…


Vente immobilière : l’histoire d’un compromis mal rédigé…

Un compromis de vente relatif à un terrain à bâtir est signé entre un vendeur et un acquéreur. Ce compromis prévoit que la vente sera définitive lorsqu’un « acte de vente authentique » sera signé chez un notaire. Une date limite de signature est alors prévue.

Mais, à la date limite, aucun acte authentique de vente n’est signé. Peu après, l’acquéreur contacte le vendeur pour qu’un rendez-vous soit fixé afin de procéder à la vente définitive du terrain à bâtir. Ce que refuse le vendeur : il explique à l’acquéreur qu’il ne souhaite plus vendre son terrain.

L’acquéreur réclame alors la vente forcée à son profit du terrain à bâtir en justice. A tort, selon le vendeur : il rappelle que la date limite fixée par le compromis de vente est passée. Par conséquent, le compromis est caduc et il peut librement refuser de finaliser la vente.

« Faux » lui répond l’acquéreur : si effectivement la date limite fixée par le compromis est passé, cette clause n’est assortie d’aucune sanction, de sorte que, passée cette date, le compromis n’est pas caduc. Il est donc en droit de réclamer la vente forcée du terrain à bâtir.

Ce que confirme le juge : en l’absence d’une clause prévoyant la caducité du compromis en cas de dépassement de la date limite fixée dans le compromis, l’acquéreur ou le vendeur peut réclamer la vente forcée du bien. Ce que fait ici l’acquéreur, qui devient l’heureux nouveau propriétaire du terrain à bâtir.


Vente immobilière : l’histoire de la vente d’une maison familiale…

Un couple âgé décide de vendre sa maison. L’époux, très malade et hospitalisé, donne procuration à son frère de le représenter. Une date est fixée pour la signature de l’acte de vente chez le notaire. La vente est signée, mais dans les heures qui suivent, l’époux décède.

Ses enfants réclament alors l’annulation de la vente de la maison familiale. Pour eux, leur père n’était pas en état de donner son consentement à la vente : leur père, très âgé, était en état de démence lorsqu’il a signé le mandat de procuration à son frère, expliquent-ils. Pour preuve, ils constatent que la signature de leur père est incertaine et tremblante.

Preuve bien légère pour le juge : une signature incertaine et tremblante n’est pas suffisante pour caractériser un état de démence. La procuration signée par l’époux décédé est donc valable, de même que la vente de la maison familiale.


Vente immobilière : l’histoire d’un accord qui n’est jamais intervenu…

Une société propose à une entreprise d’acquérir un ensemble immobilier lui appartenant. S’ensuit alors un échange de mails. Mais finalement, la société venderesse décide de ne pas se séparer de son ensemble immobilier. Sauf que pour l’entreprise qui souhaite se porter acquéreur, il y a « accord sur la chose (l’ensemble immobilier) et le prix » : elle réclame donc en justice la vente forcée de l’ensemble immobilier.

Pour prouver ses prétentions, elle produit les échanges de mails. Les termes utilisés, selon elle, prouvent qu’il y a effectivement « accord sur la chose et le prix »…

… à tort, selon l’entreprise propriétaire de l’ensemble immobilier, au vu des règles de conjugaison de la langue française. Elle constate que, dans les courriers, les verbes sont conjugués au conditionnel. Ainsi, par exemple, il est écrit dans un des échanges que l’offre de la société « pourrait lui convenir » et non que l’offre lui convient. L’emploi du conditionnel est suffisant, selon elle, pour prouver qu’il n’y a pas « accord sur la chose et le prix ».

Ce que confirme le juge : l’emploi du conditionnel prouve qu’il n’y a pas « accord sur la chose et le prix ». Dès lors, les échanges entre les 2 entreprises n’ont pas dépassé le stade des pourparlers. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la vente forcée de l’ensemble immobilier.

Cette décision permet de rappeler l’importance, d’une part, de conserver par écrit les échanges de mails (ou par courrier, le cas échéant) et d’autre part, de faire attention au contenu des échanges. Une conjugaison malheureuse pourrait, en effet, avoir des répercussions importantes…

Source :

  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 novembre 2017, n° 15-12268
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 novembre 2017, n° 16-25107
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 octobre 2017, n° 16-24323

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Article du 18/12/2017